- Autor: Vlastimil Kouřimský
- pondělí 3. listopadu 2025
Už z toho, že článek píšu v srpnu, je jasné, že nejde o rekapitulaci roku, ale spíš o informaci, jaký ten rok bude a jaké jsou vlastně trendy do budoucna. Je také zjevné, že drtivou většinu základních tzv. velkých oprav už mají naše domy z dřívějška za sebou. Konkrétně se bavíme o výměně oken a vstupních dveří, o zateplení fasády, o nové střeše, případně o hydroizolaci kolem domu. A hodně domů má již za sebou i omytí a nátěr zateplené fasády.
Přesto stále máme domy, které nezateplily všechny stěny, nemají vyměněná všechna okna, případně chtějí rekonstruovat jinou část domu, např. elektroinstalaci, rozvody topení nebo vody, měnit radiátory. Velká oprava je ta, jejíž náklad je od letoška vyšší jak 700 000 Kč. Od začátku roku 2025 jsme tak absolvovali zatím 15 velkých výběrových řízení. V nich jsme vybrali 13 různých vítězů v celkové ceně 39,6 mil. Kč. U dalších akcí si domy realizátora vybraly samy na řádných členských schůzích a na shromáždění vlastníků. Z hlediska typu prací šlo o opravy oken, zateplení, výměny radiátorů, nové výtahy, rozvody vody a další.
Celkem letos (zatím) plánujeme 8 domů zateplit, 7 domů omýt a přetřít jim fasády, opravit 5 plochých a 2 valbové střechy a pro 5 domů opravit či vybudovat spodní hydroizolaci. Další zhruba desítka domů plánuje výměny těsnění oken, výměny radiátorů, nové rozvody vody, nová lina, domovní telefony, malby na chodbách. V těchto počtech jsou naše samosprávy i společenství, kde jsme statutárním orgánem. Finančně se jedná o plán ve výši 85 mil. Kč. Za dalších 23 mil. Kč plánují akce společenství s vlastním voleným výborem. Jde samozřejmě o hrubý odhad, některé akce ještě nemají vybranou firmu a tedy ani cenu, některé akce se posunou či protáhnou do roku 2026.
Pokud je pro chystanou opravu šance získat dotaci nebo pokud opravu musí dům financovat pomocí bankovního úvěru, je s přípravnou fází opravy spojený ještě jeden nutný krok. A totiž založení společenství vlastníků, jestliže na domě už není. Nemáme z toho radost, ale máme k tomuto kroku jasné důvody, které vysvětlíme následně.
Nejobvyklejší dotací na opravu domu je ta, která přináší tepelné úspory. Bavíme se pochopitelně o zateplení či doteplení fasády domu, výměně oken, vstupních dveří, o zateplení stropů sklepů, podlahy půdy, střechy a podobně. Případně může jít o kombinaci všeho. Čím více opatření, tím může být dotace vyšší. Nejznámější je dotace Nová zelená úsporám (NZÚ), ta je poměrně nově rozdělená na dotaci pro dům a pak dotaci pro tzv. nízkopříjmové domácnosti. Pro dům může být až 40 % z uznatelných nákladů, u nízkopříjmových domácností maximálně 150 000 Kč na byt. Nízkopříjmová domácnost je taková, kde jediným příjmem je důchod nebo jakékoliv dávky státu. Stručně řečeno, v bytě nesmí bydlet nikdo, kdo pracuje a má příjem. Další novinkou je, že dotace se poskytuje předem, zálohově, takže není nutné si brát zbytečně velký úvěr.
A teď proč kvůli dotaci musí vzniknout společenství? Většina dotací je totiž poskytována v režimu de minimis. To je forma veřejné podpory omezeného rozsahu jedné právnické osobě. Omezení je v současné době 200 000 eur na tři roky. Průměrným přepočtem to vychází na 5,2 mil. Kč, což je dotace zhruba dvou středně velkých domů. Tím bychom si svůj limit vyčerpali a museli žádat o nejistou výjimku. Druhým důvodem, proč zakládáme společenství, je bankovní úvěr. Ten je nepřenosný, takže pokud požádáme o úvěr jako družstvo a pak vznikne na domě společenství, úvěr bude stále družstva. To by znamenalo složité manévry s přefinancováním nebo zajišťováním úvěru. Z těchto důvodů je proto jednodušší založit společenství a až jeho jménem požádat o dotaci a bankovní úvěr. Takto jsme za poslední tři roky založili šest společenství.
Z celého povídání o velkých opravách je jasné, že se už jen těžko odlišuje činnost pro družstvo a činnost pro společenství vlastníků. Z družstva se stává spíše správce a realitní kancelář. Téměř polovina našich klientů už nás nevnímá jako družstvo a upřímně – vůbec je nezajímají naše družstevní předpisy a postupy. Chtějí profesionální radu a práci.