- Autor: JUDr. Dalibor Tichý
- středa 4. prosince 2013
Převodem bytů do osobního vlastnictví se mění majetkové poměry družstva. Družstevní domy se postupně mění na domy ve spoluvlastnictví. Tímto převodem bytových jednotek do vlastnictví, vznikají dnes ze zákona na domech právnické osoby, označované jako společenství vlastníků jednotek (SVJ). Protože se jedná o specifické právnické osoby, zapisují se do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Podle současné právní úpravy (zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů) toto společenství v domě vzniká, pokud se spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu sníží na méně než jednu čtvrtinu. Družstvo má poté povinnost svolat ustavující shromáždění za účasti notáře, kde se odsouhlasí stanovy a orgány společenství. Takto ustanovené společenství je vloženo na rejstříkový soud, kde je mu přiděleno identifikační číslo organizace (IČO) a následně zapsáno do seznamu vzniklých společenství.
Orgány společenství tvoří výbor nejméně (3 členný), nebo pověřený vlastník (jeden vlastník bytu). Nejvyšším orgánem je shromáždění společenství vlastníků jednotek, které si volí výbor nebo pověřeného vlastníka. Výbor nebo pověřený vlastník vykonávají funkci statutárního orgánu společenství, což znamená, že na sebe přebírají velkou zodpovědnost. Pokud se SVJ rozhodne, uzavře mandátní smlouvu o obstarávání správy, provozu a údržby společných částí domu a pozemku se správcem. Zatím prakticky ve všech případech vykonává funkci správce naše bytové družstvo OSBD Česká Lípa. Nová právní úprava platná od nového roku (zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) nám však přináší výraznou změnu ve vzniku SVJ. Ta již nevzniknou ze zákona automaticky, ale založením veřejnou listinou.
Další podstatnou změnou je v nové legislativě ustanovení, že jakmile se majetková účast družstva na společných částech domu sníží pod jednu polovinu, podá družstvo výzvu ostatním spoluvlastníkům v domě k založení SVJ. Společenství vlastníků jednotek se tak na základě podané výzvy bude moci rozhodnout, zda se jako právnická osoba založí, či nikoliv. Pokud se spoluvlastníci domu rozhodnou, že se založením společenství počkají, tak zde nadále bude fungovat tzv. smíšené spoluvlastnictví vlastníků bytů a družstva. Družstvo bude nadále vykonávat funkci statutárního orgánu. Naopak pokud bude společenství vlastníků jednotek souhlasit se vznikem společenství, tak toto společenství vzniká dnem zápisu od veřejného rejstříku. Podmínkou založení je také zvolení statutárního orgánu společenství. Při zakládání společenství, se často setkáváme se situacemi, kdy se na domě nenajde žádný vlastník, který by chtěl převzít na sebe břímě zodpovědnosti a nechat se zvolit do výboru společenství či vykonávat funkci (nově pojmenovanou) předseda společenství vlastníků. Statutární orgán má hmotněprávní i trestněprávní odpovědnost vůči společenství. Nová právní úprava, řeší problém deficitu funkcionářů SVJ částečně možností, že do orgánu společenství mohou být zvoleny i jiné osoby, které v domě vůbec nebydlí. Proč je toto náhradní řešení částečné? Zcela určitě se dá předpokládat, že osoba, která v domě nežije, nemá stálý kontakt s bydlícími a není plně informována o dění v domě. Nově bude možné v případě, že svolané shromáždění nebude usnášení schopné, rozhodovat za zákonem daných podmínek, i mimo zasedání tzn. „oběhnutím“ bydlících vlastníků v domě (hlasování „per rollam“). V návrhu nové legislativy je i možnost, aby si SVJ ve stanovách stanovilo pokuty za neplnění některých povinností. Také si mohou určit výši počet hlasů pro schvalovaní některých usnesení. Nová právní úprava obsahuje i řadu dalších drobných změn a zpřesnění.
Snahou našeho družstva bude uvést postupně stanovy již spravovaných SVJ do souladu s novou legislativou. Pro nově vzniklá SVJ v příštím roce jsme připraveni provádět profesionální správu, připravit jim stanovy a seznámit je s celou širokou škálou nové legislativy platné v příštím roce.